Karadağ emlak piyasasını açmaya yanaşmıyor

28/04/2008

Yabancıların ülkede çok fazla mülk satın almasından endişe eden Karadağlı liderler, emlak piyasasındaki kısıtlamaların kaldırılması konusunda fikir birliğine varamıyor.

Nedjeljko Rudoviç, Southeast European Times, Podgorica -- 28/04/08

Muhalefet, ülkedeki gayrimenkullerin Karadağlıların elinde kalmasını istiyor. [Getty Images]

Karadağ’ın bağımsızlığını ilan etmesinin ardından iki yıl sonra, bu küçük Adriyatik ülkesinde gayrimenkul yasalarının serbestleştirilmesiyle ilgili tartışmalar, Ruslar ve diğer yabancıların ülkede büyük miktarda arazi satın almasına ilişkin endişeleri artırıyor.

Koalisyonun büyük ortağı olan – Başbakan Milo Djukanoviç’in partisi – Sosyalist Demokratik Partisi, emlak piyasasının tamamen serbestleştirilmesinden yana. Fakat koalisyonun diğer ortağı olan Sosyal Demokrat Parti, ülkenin cazip kıyı kesiminin Karadağlıların elinde kalmasının sağlayan kısıtlamaların sürdürülmesini isteyen muhalefetle aynı fikri paylaşıyor.

Bu meseleyle ilgili olarak yaşanan tartışmalar nedeniyle hükümet, parlamentonun ilkbahardaki oturumunda görüşülmesi planlanan, yabancıların mülkiyet haklarıyla ilgili bir yasa tasarısını geri çekti. Anayasaya göre bu tür bir yasanın meclisten geçmesi için üçte iki çoğunluk sağlanması gerekiyor.

Mevcut yasalar çerçevesinde yabancı ticari kişiler Karadağ'da mülk satın alabilirken, yabancı bireyler bu hakka sahip değil. Pratikte ise pek çok yabancı – genellikle Karadağlı tanıdıklarının yardımıyla – bir şirket kurup, mülkü satın aldıktan sonra şirketi kapatarak bu kısıtlamayı atlatıyor.

Karadağ’da bir idare mahkemesi, "Karadağ'da ekonomik bir faaliyet içinde olmayan yabancı bir kişinin arazi sahibi olamayacağına" hükmetmişti. Fakat bu kararın uygulanıp uygulanmadığını hâlâ kesin olarak bilinmiyor.

İstatistik verileri de bu meselenin önemini kanıtlıyor. 11 aylık dönemde toplam 900 milyon avro değerindeki Yabancı Doğrudan Yatırımın yüzde 53’ü gayrimenkul alımına yönelik olarak gerçekleşti. Öte yandan ülkeden kaçan sermaye miktarı ise 450 milyon avroyu buldu – ki bu rakam, gayrimenkule yatırılan miktarına neredeyse eşit.

Kendilerine ait mülkleri satan Karadağlılar, satıştan elde ettikleri kazancı, dış ticaret açığını kapatıp istihdamı artıracak yeni yatırımlarda kullanmak yerine, ya doğruca harcıyor ya da – genellikle Belgrad ve Novi Sad’da olmak üzere – ülke dışında gayrimenkul satın almak için kullanıyor.

Uluslararası ekonomik ilişkilerden sorumlu Başbakan Yardımcısı Gordana Djuroviç, "mütekabiliyet koşullarını göz önünde bulundurmadığı" gerekçesiyle hükümetin emlak kanunu teklifini imzalamayı reddetti.

Devlet mülklerine ilişkin bir yasa tasarısıyla ilgili olarak da benzer bir fikir ortaya atarak, kıyı kesimindeki arazilerin ve ormanların devlete ait olması gerektiğini savunan Djuroviç, "Yasa aslında söz konusu kamu mallarının imtiyaz, kira ve benzeri sözleşmeye dayalı düzenlemeler aracılığıyla tanınacak bazı özel haklar çerçevesinde kullanımını öngörmeliydi", dedi.

Fakat Avukatlar Derneği Genel Sekreteri Branislav Raduloviç, mütekabiliyet konusunda ısrar etmenin, "özellikle güçlü bir iddia" olmadığına inanıyor.

Raduloviç, "Karadağ’ın yüzölçümünün 13.812 kilometrekare olduğunu düşünecek olursak, mütekabiliyet şartının ülkenin menfaatlerini korumaya yeteceğinden şüpheliyim. Örneğin Rusya söz konusu olduğunda bu prensip tamamen anlamsız kalıyor", diyor.

Uluslararası ekonomik ilişkilerden sorumlu Başbakan Yardımcısı Gordana Djuroviç, "mütekabiliyet koşullarını göz önünde bulundurmadığı" gerekçesiyle hükümetin emlak kanunu teklifini imzalamayı redetti. [Karadağ hükümeti]

"Karadağ, Bulgaristan’ın yaptığı gibi, yabancı yatırımcıları cezbetmek için imtiyazları kullanabilir" şeklinde konuşan Raduloviç sözlerine şöyle devam ediyor: "Bulgaristan, toprak satmadı – bunun yerine yabancı yatırımcılarla imtiyaz anlaşmaları imzalayarak, bu yatırımcıların, emlakları 99 yıl boyunca kullanıp yönetmesine olanak sağladı. Bu sayede bir yandan toprak sahibi sıfatını korumuş, diğer yandan da manipülasyonların ve uydurma anlaşmaların da önüne geçmiş oldu."

İşveren Sendikası başkanı Predrag Mitroviç, devleti, Avrupa ülkeleri ile bölgedeki diğer ülkelerin yaşadıkları tecrübeleri dikkate alması gerektiği konusunda uyarıyor.

Mitroviç, "Sözde liberal yasalarla yönetilen ülkeler, yurtdışındaki kayıtdışı ekonomilerden gelen paralar karşılığında topraklarını sattıklarında, kendilerini 'ekonomik terör' ile kuşatılmış olarak buluyorlar. Bu tür liberal yasalar, özellikle Karadağ gibi küçük devletler için tehlikeli ve bence devlet bu konuda daha dikkatli harelet etmeli", diyor.

Maliye bakanlığı danışmanı Predrag Stamatoviç ise bu fikrin tam tersine, devletin, hakların bir başka bireye devredilmesi de dahil olmak üzere, bireylerin özel mülk edinme haklarını kısıtlayamayacağını düşünüyor.

Geçtiğimiz yıl tapu devir işlemlerinden elde edilen vergi gelirinini bütçeye katkısının 40 milyon avro olduğuna dikkat çeken Stamatoviç, "Kalkınmanın ve ülkeye yabancı sermaye girişinin önünü kesmeye kimin hakkı var? ", diyor.

Geçtiğimiz yıl AB ile bir İstikrar ve Ortaklık Anlaşması imzalanmasıyla son bulan görüşmeler sırasında Karadağ, emlak piyasasını AB ülkelerinin vatandaşlarına açmayı taahhüt etmişti.

Anlaşmanın, 27 AB üyesi ülkenin parlamentoları tarafından onaylanmasının ardından 2010 yılında uygulamaya konması bekleniyor.

Karadağ, AB’ye katılım adayı olduğunda, müktesebatın tüm fasılları üzerinde görüşmeler başlayacak. Avrupa Komisyonu, Karadağ yasalarını inceleyerek, AB kriterleri ile ne düzeyde uyumlu olduklarını değerlendirecek. AB vatandaşlarının mülk hakları konusu, mal ve sermayenin serbest dolaşımı başlıklı fasıllar kapsamında görüşülecek. Geçmişte bu fasıllar, gayrimenkullerini yönetme hakkından vazgeçmek istemeyen aday ülkeler için en zorlu süreçler olmuştu.

Örneğin Hırvatistan, sermayenin serbest dolaşımı başlıklı fasılla ilgili görüşmeleri sonuçlandıramadı. Avrupa Komisyonu uzmanları, iki yıl önceki inceleme sürecinde Hırvat yasalarının Avrupa standartlarına uygun olmadığına hükmetmişti.

AK’ye göre Hırvatistan, AB’nin uyarılarına rağmen, AB vatandaşlarına "Hırvatistan’da gayrimenkul sahibi olma hakkı verecek olan" yasal değişiklileri gerçekleştirmekte yavaş davranıyor. Fakat İstikrar ve Ortaklı Anlaşması ve ilgili diğer belgeler, Hırvatistan’ın, emlak piyasasını serbestleştirme sürecini 2009 yılına kadar tamamlamasını gerektiyor.

Almanya, Belçika, İngiltere, Fransa, Hollanda ve İspanya vatandaşları, mütekabiliyet anlaşmalarına dayalı olarak Hırvatistan’da gayrimenkul sahibi olabiliyor. Fakat idari bürokrasi yüzünden bu süreç iki yılı bulabiliyor. Bu nedenle ülkede emlak sahibi olmak isteyenler, Karadağ’da uygulanan yönteme başvurarak, önce Hırvatistan’da bir şirket kuruyor ve ardından da herhangi bir kısıtlamaya maruz kalmaksızın gayrimenkul alımı yapıyor.

AB’nin tüm yeni üyeleri, AK ile gerçekleştirildikleri görüşmeler sırasında, ister ikinci konut ister ekonomik açıdan önemli alanlar olsun, yabancılara emlak satışını sınırlandırmaya çalıştı. Bu girişimler içinde en başarılı olanı Malta oldu. Malta’da en az beş yıl boyunca yaşamayan hiç kimse, ülkede ikinci bir konut satın alma hakkına sahip değil ve aynı kural, yurtdışında yaşayan Malta vatandaşları için de geçerli.