Balkanlar’da ev sahibi olmak zor

12/11/2007

İster Zagrep’te, ister Tiran’da, ister Atina ya da Sofya’da olsun, konut talebi – fiyatlar kadar hızlı olmasa da – artıyor.

Natasa Radiç, Southeast European Times, Zagrep – 12/11/07

Hırvatistan kıyılarında daireler, Fransız Rivierası'ndaki dairelerle hemen hemen aynı fiyatlara satılıyor. [Getty Images]

Bir ev ya da daire sahibi olmak, Güneydoğu Avrupa’da genç neslin en önemli sorunlarından biri haline geldi. Bölgede ortalama maaşlar Batı’daki örneklerine göre oldukça düşük olmasına rağmen, gayrimenkul fiyatları Batı’yı aratmıyor.

Pek çok kimse için banka kredisi tek seçenek. Fakat 35 yaşın altındaki çalışanların kredi notları daha düşük olduğundan onlar için bu yol da kapalı. Sonuç olarak gençler ya aileleriyle yaşamayı seçiyor ya da şehrin dış mahallelerinde daha ucuz dairelerde oturarak, işe gidip gelirken yolda uzun saatler harcamaya ve aileleriyle daha az zaman geçirmeye razı oluyor.

Eski komünist ülkelerin vatandaşlarının konut ihtiyacı eskiden devlet tarafından karşılanıyordu. Bu daireler lüks ya da yeterince iyi donanımlı olmasa da bedavaydı. Bugün ise bir daire ya da ev satın almak, ortalama bir ailenin en büyük masraf kalemini oluşturuyor.

Fiyatların ve talebin giderek tırmandığı bölgede, inşaat sektöründe büyük bir patlama yaşanıyor. Vinçleri ve iş makinelerini her yerde görmek mümkün; bütün önde gelen başkentlerde nerdeyse bir gecede yeni binalar dikiliyor. Öte yandan analistler, Zagrep’te – şehrin her bölgesinde 2.000 avronun oldukça üzerinde olan – ortalama metre kare fiyatında yapay bir artış olduğu konusunda uyarıda bulunuyor.

Kıyı kesimlerinde – özellikle de Dubrovnik çevresinde – eski daireler, Fransız Rivierası’ndaki dairelerle yaklaşık aynı fiyatlara satılıyor. Kaçak inşaatın ciddi bir sorun haline geldiği bölgede yeni inşa edilen binaların büyük bir bölümü gerekli izinlere sahip değil. Alıcılar bu evlere bir servet ödemekle -- ve yüksek borçlar almakla -- kalmıyor, yetkililerin inceleme yapması halinde mülklerini kaybetme riskini de almış oluyor.

Sırbistan’da da fiyatlar artıyor, ama talebin zayıf olması nedeniyle piyasa durgun. Belgrad’da metre kare fiyatları dış mahallelerde 1.000 avrodan başlarken, elit bölgelerde 2.500 avroya kadar çıkıyor.

Arnavutluk’ta giderek daha fazla kişi daire kiralamak yerine satın almayı tercih ediyor. [Getty Images]

Fakat pek çok Sırp, 300 avroluk ortalama aylık gelirleri ile gayrimenkul almayı düşünmüyor. Belgrad'da 250 avro olan aylık kiralar maaşın aslan payını aldığından, çoğu kimsenin kiradan başka şansı kalmıyor. Daire satın almayı tercih edenler, genelde yeni konut ve iş merkezi inşaatlarının yapıldığı Yeni Belgrad'ı tercih ediyor.

Arnavutluk’ta giderek daha fazla kişi daire kiralamak yerine satın almayı tercih ediyor ve – fiyatlarla birlikte – piyasada bir patlama yaşanıyor. Ev alma olasılığı en yüksek olanlar, yurtdışında yaşayıp çalışan ve birkaç yıl içinde kesin dönüş yapmayı planlayan göçmenler.

Bunun tersine ülkede yaşayanlar, yeni bir apartman dairesi almakta oldukça zorlanıyor. Başkentte metre kare fiyatları dış mahallelerde 450 avrodan başlarken, şehir merkezinde 2.000 avroyu buluyor. Ayda yaklaşık 1.000 avro kazanan çalışan bir çift kredi alabiliyor. Öte yandan banka çalışanları, kendilerine sağlanan düşük faizli kredilerden faydalanabiliyor.

Konut piyasasındaki büyüme, en çok Tiran’da dikkati çekiyor, ama ülkenin kıyı kesimindeki iki kenti Durres ve Vlora’da da yoğun inşaat faaliyetleri görülüyor. Bu kentlerde daha çok yabancılar ile yazlık ev ya da iyi bir yatırım arayışı içindeki varlıklı başkentliler konut alıyor. Kıyı kesiminde fiyatlar, dairenin deniz kenarına olan uzaklığına bağlı olarak metre karede 500-1.000 avro arasında değişiyor.

Resmi istatistiklere göre Aralık 2006 itibariyle Sofya’da yaşayanların sayısı 1.237.891. Fakat gerçek sayının çok daha yüksek olduğu ve hatta şehirde geçici olarak bulunanlarla birlikte 2 milyonu bulduğu tahmin ediliyor. Bulgaristan’ın bu en büyük şehrinde son on yıldır görülen bu ciddi nüfus artışı, hem konut talebini hem de konut fiyatlarını artırdı.

2006 yılında Sofya’da yaklaşık 1.600 dairelik 200 yeni apartman inşa edildi. Son iki yılda konut inşaatı için çıkarılan izinlerin sayısında yıllık yüzde 50’den fazla artış olduğu düşünülürse, mevcut 525.000 daireye yenilerinin eklenmesi bekleniyor.

Fiyatların ve talebin giderek tırmandığı bölgede, inşaat sektöründe büyük bir patlama yaşanıyor. [Getty Images]

2007’nin ilk çeyreğinde satılan dairelerin ortalama metre kare fiyatı 811.9 avro iken, aynı dönemde kamu sektöründe alınan ortalama maaş 225 avro idi. Şehrin tam göbeğinde ya da Vitosha Dağlarına yakın güney mahallelerinde bulunan dairelerin fiyatları ise, kuzey kesimlerinde ve sanayi bölgelerinde bulunan dairelerin fiyatlarına göre çok daha yüksek.

Sofya’nın kalbindeki Doktorun Bahçesi adı verilen bölge, Colliers International Bulgaristan tarafından yapılan bir piyasa araştırmasına göre 2.000 avronun biraz altında kalan metre kare fiyatlarıyla başkentin en pahalı yeri olmaya devam ediyor. En büyük artış, yine şehir merkezine oldukça yakın bir yerleşim birimi olan Iztok’ta yaşandı. Burada ortalama fiyat düzeyi altı aylık dönem içinde yüzde 29, bir önceki yıla göre ise yüzde 51 arttı.

Ağustos ayı sonunda yayınlanan medya raporlarına göre Sofya şehir merkezinde 95 metre katerlik lüks bir daire, rekor bir fiyatla metre karesi 6.316 avrodan satıldı. Bu rakam, başkentin en kuzeyindek İliantsi bölgesindeki en düşük ortalama metre kare fiyatı olan 285 avrodan yaklaşık 22 kat daha fazla.

Yunanistan, komünist bloktan olmaması ve 1981 yılında AB’ye katılan ilk Balkan olması sebebiyle diğer bölge ülkelerinden farklı bir konuma sahip. Tahmin edileceği üzere genel fiyat düzeyleri ciddi ölçüde daha yüksek. Fakat bölgedeki diğer başkentlerin tersine, Atina'da fiyatlar – kent sakinlerinin trafik, kirlilik, nüfus yoğunluğu ve suçla uğraştığı – şehir merkezinde daha düşük, dış mahallelerde ise daha yüksek. Şehir merkezinde dairelerin metre karesi, nispeten daha düşük bir rakam olan 1.800 avrodan satılırken, lüks bölgelerde bu rakam 8.000 avroyu bulabiliyor. Yeni inşa edilen apartmanlardaki daireler, eskilere göre daha pahalı ve şehir merkezi de eski binalarla dolu.

Ev alma konusunda gençlerin karşılaştığı sorunlar, diğer Balkan ülkelerindeki gençlerin yaşadığı sorunlarla aynı: yüksek fiyatlar. Şanslı olanlar ya ailelerinden yardım alıyor ya da ek gelir elde etmelerini sağlayan işler yapıyor. Çalışan genç kesim için daire satın almak, evlenerek iki kişinin gelirinin birleştirilmesi demek. Diğer ülkelerde olduğu gibi burada da bankalar – 30 yıl vadeli kredi almak isteyen ya da bu riski göze alabilenler için – konut fiyatları ve maaşlar arasındaki farkı kapatmaya talip oluyor.

Bu makaleye katkıda bulunanlar: İgor Jovanoviç (Belgrad), Manjola Haja (Tiran), Svetla Dimitrova (Sofya) ve George Anagnostopoulos (Atina).