Crna Gora ne otvara tržište nekretnina

28/04/2008

Zabrinuti da bi previše nepokretnosti mogli da kupe stranci, crnogorski lideri nisu uspeli da postignu dogovor o uklanjanju ograničenja na domaćem tržištu nekretnina.

Neđeljko Rudović za Southeast European Times iz Podgorice -- 28/04/08

Opozicija želi da domaće nekretnine ostanu u crnogorskim rukama. [Geti Imidžis]

Dve godine posle sticanja nezavisnosti, strahovi da bi Rusi i drugi stranci mogli da kupe velike površine zemljišta u Crnoj Gori povod su za žestoku debatu koja se vodi o liberalizaciji zakona o nekretninama.

Veći partner u vladajućoj koaliciji, Demokratska partija socijalista premijera Mila Đukanovića, zalaže se za potpunu liberalizaciju tržišta nekretnina. Međutim, njen koalicioni partner Socijaldemokratska partija pridružila se opoziciji sa zahtevom da ostanu na snazi postojeća ograničenja da bi atraktivno primorje te zemlje ostalo u crnogorskim rukama.

Zbog svađe oko tog pitanja, vlada je povukla zakon o vlasničkim pravima za strance koji je bio na raspravi u parlamentu tokom prolećne sednice. Po ustavu, za donošenje takvog zakona potrebna je dvotrećinska većina

Prema postojećem zakonu, inostrane firme mogu da kupe nekretnine u Crnoj Gori, ali pojedinci iz inostranstva to ne mogu. U praksi, mnogi stranci, obično uz pomoć svojih crnogorskih kontakata, uspevaju da zaobiđu ograničenja time što registruju firmu, a zatim je likvidiraju kada kupe nekretninu.

Crnogorski upravni sud doneo je odluku po kojoj "inostrano privatno lice koje ne obavlja ekonomsku aktivnost u Crnoj Gori ne može da ima vlasništvo nad zemljom". Ipak, ostaje nejasno da se ta odluka sprovodi.

Statistički podaci pokazuju značaj tog pitanja. U jedanaestomesečnom periodu, 53% od ukupno 900 miliona evra direktnih stranih investicija otišlo je na kupovinu nekretnina. Istovremeno, odliv kapitala bio je 450 miliona evra, od čega je tri trećine uloženo u nekretnine.

Ispostavilo se da Crnogorci koji prodaju svoju nasleđenu imovinu kupuju nekretnine u inostranstvu, često u Beogradu ili Novom Sadu, ili jednostavno troše novac dobijen od prodaje umesto da ga ulože, što bi moglo da smanji spoljnotrgovinski deficit i poveća zaposlenost.

Potpredsednica vlade Gordana Đurović, koja vodi resor ekonomskih odnosa sa inostranstvom, odbila je da potpiše Zakon o nekretninama koji je predložila vlada, uz obrazloženje da "ne uzima u obzir uslove reciprociteta".

Đurovićeva je izrazila slično mišljenje kada je reč o nacrtu zakona o državnoj svojini, tvrdeći da primorje i šume treba da ostanu u državnom vlasništvu. "Zakon bi trebalo da uvede neka posebna prava na korišćenje tih javnih dobara kroz koncesije, zakup, rentu i slične ugovorne aranžmane."

Međutim, generalni sekretar Udruženja pravnika Branislav Radulović smatra da insistiranje na reciprocitetu nije "posebno snažan argument".

"Sa 13.812 kvadratnih kilometara teritorije, potrebno je zapitati se da li je reciprocitet dovoljan za odbranu crnogorskih interesa. Kada je reč o Rusiji, na primer, taj princip je potpuno besmislen", kaže Radulović.

Potpredsednica vlade Gordana Đurović, koja vodi resor ekonomskih odnosa sa inostranstvom, odbila je da potpiše Zakon o nekretninama koji je predložila vlada, uz obrazloženje da "ne uzima u obzir uslove reciprociteta". [Vlada Crne Gore]

"Crna Gora može da promoviše koncesije kao način da se privuku strane investicije, sledeći primer Bugarske", kaže on. "Bugarska nije rasprodala svoje zemljište; oni su sklopili koncesione ugovore sa stranim investitorima koji su im omogućili da koriste zemljište i upravljaju njim na 99 godina. Na taj način su izbegli da izgube vlasništvo nad zemljištem, ali su i sprečili manipulacije i fiktivne ugovore."

Predsednik Saveza poslodavaca Predrag Mitrović upozorava da bi država trebalo da uzme u obzir slična iskustva evropskih država i drugih zemalja u regionu.

"U praksi, dešavalo se da se zemlje sa tzv. liberalnim zakonima nađu u kleštima 'ekonomskog terorizma', prodajući svoje zemljište za novac iz sive i crne ekonomije u inostranstvu", kaže on. "Takvi liberalni zakoni posebno su opasni za male države poput Crne Gore i smatram da država mora da bude oprezna."

Na drugoj strani, savetnik u ministarstvu finansija Predrag Stamatović tvrdi da država ne može da ograničava prava pojedinaca na privatnu svojinu, uključujući i prenos prava na drugo lice.

"Ko ima pravo da sprečava dalji razvoj i priliv stranog kapitala", pita on i ukazuje na činjenicu da se od poreza na prenos imovinskih prava u državni budžet prošle godine slilo 40 miliona evra.

Tokom pregovora koji su doveli do potpisivanja Sporazuma o stabilizaciji i pridruživanju sa EU prošle godine, Crna Gora je obećala da će otvoriti svoje tržište nekretnina za građane država članica EU.

Primena SSP trebalo bi da počne 2010. godine, pošto parlamenti svih 27 zemalja EU ratifikuju sporazum.

Jednom kada Crna Gora postane kandidat za EU, počeće pregovori o svim poglavljima tzv. komunitarnog prava (acquis communitaire). Dok bude vršila početno "snimanje" crnogorskih zakona, Evropska komisija će ocenjivati stepen njihove usklađenosti sa kriterijumima EU. Vlasnička prava za građane EU spadaju u poglavlja o slobodnom kretanju robe i kapitala. Ta poglavlja su se u prošlosti pokazala kao najteža za zemlje kandidate koje ne žele da se liše prava da upravljaju svojim nekretninama.

Na primer, Hrvatska nije mogla da zaključi poglavlje pregovora o slobodnom kretanju kapitala. Tokom "skrininga" pre dve godine, stručnjaci Evropske komisije zaključili su da hrvatski zakoni nisu u skladu sa evropskim standardima.

Uprkos upozorenjima EU, Hrvatska sporo usvaja suštinske promene koje bi omogućile građanima EU da steknu "neophodna prava za kupovinu nekretnina u Hrvatskoj", tvrdi EK. Međutim, prema SSP i drugim dokumentima, Hrvatska bi trebalo da dovrši liberalizaciju svojih tržišta nekretnina do 2009. godine.

Građani Nemačke, Belgije, Velike Britanije, Francuske, Holandije i Španije mogu da kupuju nekretnine u Hrvatskoj na osnovu ugovora o reciprocitetu. Međutim, postupak može da potraje i do dve godine zbog birokratske procedure. Zbog toga, mnogi od onih koji žele da kupe kuće ili zemlju koriste metode slične onima u Crnoj Gori - osnivaju firme da bi tako kupili nekretnine bez ograničenja.

Sve nove članice EU pokušale su da ograniče prodaju nekretnina strancima tokom svojih pregovora sa EK, bilo da se radilo o sekundarnim stambenim objektima ili ekonomski važnim oblastima. U tom pokušaju Malta je bila najuspešnija. Ko nije živeo na Malti poslednjih pet godina nema pravo da kupi sekundarni stan ili kuću i to važi i za građane Malte koji žive u inostranstvu.