Црна Гора се двоуми дали да го отвори пазарот на недвижен имот

28/04/2008

Загрижени дека премногу недвижности ќе бидат купени од странците, црногорските лидери не успеаа да постигнат договор за отстранување на рестрикциите на домашниот пазар на недвижности.

Од Недељко Радиќ за Southeast European Times во Подгорица -- 28/04/08

Опозицијата сака домашниот недвижен имот да остане во рацете на Црногорците. [Getty Images]

Две години по стекнувањето незвисност, стравовите дека Русите и другите странци би можеле да купат големи површини земјиште во Црна Гора се причина за жестока дебата за либерализација на законите за недвижен имот.

Поголемиот партнер во владејачката коалиција -- Демократската партија на социјалистите -- се залага за целосна либерализација на пазарот на недвижности. Меѓутоа, нејзиниот коалициски партнер, Социјалдемократската партија, и се придружи на опозицијата во барањето да останат постоечките рестрикции со цел атрактивното крајбрежје на оваа земја да остане во рацете на Црногорците.

Заради караницата околу ова прашање, владата го повлече законот за имотни права за странците кој беше на расправа во парламентот за време на пролетната седница. Според уставот, за донесување на еден таков закон потребно е двотретинско манозинство.

Според сегашниот закон, странските фирми можат да купуваат недвижности во Црна Гора, но поединци не. Во пракса, многу странци -- обично со помош на нивните црногорски контакти -- успеваат да го заобиколат ограничувањето со регистрирање на фирма, а потоа откако ќе го купат имотот ја ликвидираат.

Црногорскиот административен суд донесе одлука според која „странско приватно лице кое не врши економска активност во Црна Гора не може да има сопственост на земјиштето“. Сепак, останува нејасно дали таа одлука е спроведена.

Статистичките податоци го покажуваат значењето на тоа прашање. Во период од 11 месеци, 53 отсто од вкупно 900 милиони евра директни странски инвестиции отидоа на купување на недвижности. Истовремено, одливот на капитал беше 450 милиони евра, од што три третини се вложени во недвижен имот.

Се покажа дека Црногорците кои го продаваат имотот што го наследиле купуваат недвижности надвор од земјата, најчесто во Белград или Нови Сад, или едноставно ги трошат парите добиени од продажбата наместо да ги вложат, што би можело да го намали надворешниот трговски дефицит и да ја зголеми вработеноста.

Вицепремиерката Гордана Ѓуровиќ, која ги води меѓународните економски односи, одби да го потпише законот за недвижности кој го предложи владата, со образложение дека „не ги зема во обѕир условите на реципроцитет“.

Таа изрази слично мислење за нацрт-законот за државна сопственост, тврдејќи дека крајбрежните подрачја и шумите треба да останат во државна сопственост. „Законот треба да пропише посебни права за користење на овие јавни добра преку концесија, закуп, изнајмување и слични договорни аранжмани“, рече таа.

Меѓутоа, генералниот секретар на Здружението на правници Бранислав Радуловиќ смета дека инсистирањето на реципроцитет не е „особено цврст аргумент“.

„Со 13 812 квадратни километри територија, секој треба да се запраша дали реципроцитетот е доволен за одбрана на црногорските интереси. Кога е Русија во прашање, на пример, овој принцип е потполно бесмислен“, вели Радуловиќ.

Вицепремиерката Гордана Ѓуровиќ, која ги води меѓународните економски односи, одби да го потпише законот за недвижности кој го предложи владата, со образложение дека „не ги зема во обѕир условите на реципроцитет“. [влада на Црна Гора]

„Црна Гора може да ги промовира концесиите како начин за привлекување на старнски инвестиции, како што направи Бугарија“, вели тој. „Бугарија не го распродаде своето земјиште, туку склучи договори за концесија со странските инвеститори кои им овозможија да користат и управуваат со земјиштето 99 години. На тој начин таа избегна да ја изгуби сопственоста над земјиштето, но исто така спречи манипулации и фиктивни договори“.

Претседателот на Сојузот на работодавци, Предраг Митровиќ, предупредува дека државата треба да ги земе во обѕир сличните искуства на европските земји и другите земји од регионот.

„Во пракса, се случуваше земјите со таканаречени либерални закони да се најдат опколени од „економски тероризам, продавајќи го своето земјиште за пари од сивите и црните економии во странство, вели тој. „Ваквите либерални закони се особено опасни за малите држави како Црна Гора и сметам дека државата мора да биде внимателна“.

Од друга страна, советникот во министерството за финансии Предраг Стаматовиќ тврди дека државата не може да ги ограничува правата на поединците на приватната сопственост, вклучувајќи го и префрлањето на правата на друг поединец.

„Кој има право да спречи понатамошен развој и прилив на странски капитал?, прашува тој, истакнувајќи дека од даноците за префрлање на имотните права во буџетот минатата година се слеале 40 милиони евра.

Во текот на преговорите кои доведоа до потпишување на Договорот за стабилизација и асоцијација со ЕУ минатата година, Црна Гора вети дека ќе го отвори својот пазар на недвижности за граѓаните од земјите-членки на ЕУ.

Имплементацијата на ДСА треба да започне во 2010-та година, откако парламентите на сите 27 земји-членки ќе го ратификуваат договорот.

Веднаш штом Црна Гора ќе постане земја-кандидат за ЕУ, ќе започнат преговори за сите поглавја од комунитарното право ( acquis communitaire). Додека врши првично тестирање на црногорските закони, Европската Комисија ќе го оцени степенот на согласување со критериумите на ЕУ. Имотните права на граѓаните на ЕУ ќе се најадат во поглавјата за слободно движење на стоките и капиталот. Во минатото, овие поглавја се покажаа како најтешки за земјите-кандидати кои не сакаат да се откажат од правото да управуваат со својот недвижен имот.

На пример, Хрватска не можеше да ги заврши преговорите за слободен тек на капиталот. Во текот на тестирањето пред две години експертите на Европската Комисија заклучија дека хрватските закони не се во согласност со европските стандарди.

И покрај предупредувањата на ЕУ, Хрватска бавно ги усвојува суштинските промени кои би им ги дале на граѓаните од ЕУ „потребните права кои би им овозможиле да купуваат недвижен имот во Хрватска“, тврди ЕК. Меѓутоа, според ДСА и другите документи, Хрватска треба да ја заврши либерализацијата на својот пазар на недвижен имот до 2009-та година.

Граѓаните на Германија, Белгија, Велика Британија, Холандија и Жпанија можат да купуваат недвижен имот во Хрватска врз основа на договорите за реципроцитет. Меѓутоа, процедурата може да потрае и до две години заради бирократијата. Заради тоа, многу од оние кои сакаат да купат имот користат методи слични на оние во Црна Гора, основајќи фирми со што можат да купат недвижен имот без ограничувања.

Сите нови земји-членки на ЕУ се обидоа да ги огарничат продажбите на недвижен имот на странци во нивните преговори со ЕУ, било да се работеше за второстепени стамбени објекти или економски важни области. Најуспешен беше обидот на Малта. Кој не живеел во Малта најмалку пет години нема право да купи второстепен стамбен објект, а тоа важи и за жителите на Малта кои живеат во странство.