Posustao procvat u sektoru nekretnina se u Grčkoj, Rumuniji i Bugarskoj

20/02/2012

Tržište kupaca je tu, ali gdje su svi ti kupci?

Maria Paravantes za Southeast European Times iz Atine -- 20/02/12

Radnik hoda po vrhu zgrade u izgradnji, u septembru 2011. u Atini. Tekuća ekonomska kriza i novouvedeni imovinski porezi predstavljaju udar na tržište nekretnina u Grčkoj. [Reuters]

Priča kućevlasnice u centru Atine Mary Parisi ovih je dana prečesta pojava. "Pokušavam svoju kuću prodati već četiri godine," kaže za SETimes Parisi, vlasnica stana od 90 kvadratnih metara starog pet godina.

Izgleda da niko nije voljan da se u to upusti.

"Postavila sam oglase u sve glavne novine i imala sam samo šačicu poziva. Kad pogledaju kuću, ona im se svidi, ali kad dođe do cijene, oni oklijevaju," kaže Parisi. "A čak sam i smanjila cijenu za 20.000 eura."

Tekuća ekonomska kriza, sve veća stopa nezaposlenosti, smanjenje kupovine moći, novouvedeni imovinski porezi i konzervativne politike banaka, od kojih neke čak više i ne daju kredite, duboko su nagrizli tržište nekretnina u jugoistočnoj Evropi, koje se naglo zakočilo do stanja praktičnog zastoja.

"To je igra po principu uzmi ili ostavi,” kaže Emil Biclea, koji pokušava prodati svoj stan u Bukureštu već dvije godine. On je ispočetka tražio oko 50,000 eura, a da nikad nije dobio ponudu veću od 40.000. “Kupci koriste nepovoljnu ekonomsku situaciju i traže mnogo manju cijenu. Ja sa svoje strane ne želim taj stan prodati za ništa, jer sam u njega ulagao. Stoga jedino mogu sačekati bolja vremena kako bih izvukao iz te prodaje najviše što mogu", izjavio je on za SETimes.

Širom jugoistočne Evrope, vlasnici nekretnina igraju sličnu igru -- u nadi da će se cijene ove godine početi vraćati na nivo od prije 2008. godine, kad je globalni balon u stambenom sektoru počeo pucati i doveo do sloma ekonomija širom svijeta.

Polina Stoykova, glavna šefica operacija u sofijskoj agenciji za nekretnine Bulgarian Properties Ltd, kaže da su cijene stanova u glavnom gradu Bugarske od početka krize krajem 2008. opale za 40%.

"Godina 2009. predstavljala je najveći udar," kaže ona za SETimes u telefonskom razgovoru. "2010. je izgledalo kao da se stvari nekako vraćaju u normalu. Međutim, 2011. je postala kontroverzna."

Očekivanja ekonomskog oporavka i oživljavanja tržišta nekretninama koja su prevladavala na početku prošle godine pokazala su se kratkotrajnima. Nakon porasta zabilježenog u prvoj polovini 2011, kad je se obim transakcija povećao, uslijedilo je usporavanje, kao rezultat produbljenja dužničke krize širom Evrope, pojasnila je Stoykova.

Međutim, možda niko nije pretrpio više od Grka, čiji je lom na stambenom tržištu pogoršan dubinskim mjerama štednje koje su dovele do povećanja poreza, kresanja plaća i ostavile mnoge bez posla, dok Atina očajnički pokušava izbjeći stanje platne nesposobnosti.

Za Grke, od kojih su 84% vlasnici svojih domova -- što je drugi po veličini procenat u EU -- nepokretna imovina jeste i i dalje će biti neka vrsta mreže sigurnosti. Takav način razmišljanja je doprinio tome da se cijene jednim dijelom stabiliziraju.

Tržište nekretnina u Rumuniji suočeno je s poteškoćama. "Jedino mogu sačekati bolja vremena kako bih izvukao iz te prodaje najviše što mogu," kaže Emil Biclea, koji pokušava prodati svoj stan u Rumuniji. [Reuters]

Vrijednosti novogradnje [pet godina i manje starosti] opale su za samo 10,4%, prema nedavnom izvještaju Evropske banke, u kom se naznačava da većina graditelja odbija skresati cijene i stvoriti lakše uslove za mobilnost tržišta. Starije nekretnine doživjele su veći pad od 15,8%.

"Tržište je zamrznuto, a definitivno je došlo i do pada cijena, ali građevinari mogu raditi tek vrlo sporo, posebno ako se uzme u obzir koliko su uopće platili za objekat, a tek onda za gradnju," kaže za SETimes Thanasis Koukas, građevinski projektant koji prodaje stanove u Atini i u priobalnom odmarališnom gradiću Rafina, na jugoistoku Attike.

"Uvijek je bolje kupiti nego iznajmljivati," kaže za SETimes Dritan J., radnik iz Albanije koji živi u Atini.

"Na kraju ste vlasnik kuće. I ako ste još i majstor kao ja, možete uvijek sebi ostvariti nešto pristojno jeftino." Dritan je kupio kuću u zoni Kato Patissia za "dobru" cijenu, i sam vrši cjelokupno renoviranje.

"Na taj način štedimo novac," dodaje on.

Cijene u Grčkoj opale su za 14%, natrag na nivo iz 2005, kad su zbog povećanja PDV-a za građevinske dozvole od 18% 2006. cijene visoko skočile.

Koukas se slaže da je tržište procvalo nakon Olimpijskih igara u Atini 2004. "2003. je bilo šest građevinskih poduzetnika koji su radili u oblasti Rafine, a 2005. ih je bilo 50."

Rezultat? Približno 180.000 neprodatih novih kuća, prema riječima Theodorosa Mitrakosa, šefa odjela za analizu tržišta nekretnina pri Narodnoj banci Grčke. On je prikazao sumornu sliku tokom nedavne konferencije Narodne banke Grčke, dodavši kako kupaca ima sve manje i manje, kako su ulaganja za daljnji razvoj došla do zastoja i da je i jedno i drugo pogoršano prevelikim porezima.

Tržište nekretnina, kičma lokalne ekonomije, meta je vladinih napora kao njena zadnja prilika da napuni svoju blagajnu.

Porezi na nekretnine, transakcije, vanredni porezi, kao i "novčane kazne" za ilegalne izmjene na stambenom fondu ostavili su kućevlasnike, posebno one koji su uzeli kredite, na ledu.

"Ja sam uzela kredit na svoj prihod kako bih kupila ovu kuću," kaže 42-godišnja Zoi S., srednjoškolska nastavnica. "Sad su mi smanjili plaću za trećinu i moram posuđivati novac od roditelja kako bih otplaćivala kredit i snalazila se ... u ovim godinama."

Centralna banka Grčke predviđa da će građevinski sektor trpjeti i dalje, dok 60% agenata za nekretnine kaže da će cijene u konačnici opasti.

Cijene stanova u Sofiji opale su od 2008. za 40%, kaže Polina Stoykova, glavna šefica operacija pri sofijskoj agenciji za nekretnine Bulgarian Properties Ltd. [Reuters]

Ipak, kriza nije omela strance, koji u vidu imaju idilično smještene grčke vile kao polutrajna mjesta boravišta.

"Strani interes za grčke nekretnine snažan je kao i uvijek," izjavila je za SETimes Ioanna Plakokefalou, generalna menadžerica firme za nekretnine Hellenic Realty.

"Ima onih koji i dalje kupuju i koji su vrlo selektivni u svom izboru, te onih koji čekaju na stabilizaciju tržišta," pojašnjava ona. Što se tiče cijena, "One nisu opale kako se očekivalo." To je, ističe ona, zbog "specijalne povezanosti Grka sa svojim nekretninama.

Plakokefalou ističe da ima prodavaca koji su smanjili cijene, neki čak i za 30%, s obzirom na hitnu potrebu za gotovinom. Ona također zapaža da se segment potencijalnih kupaca mijenja.

"Ranijih decenija, Nijemci i Britanci su bili ti koji su imali kupovnu moć, ali u zadnjih pet mjeseci, kontaktiraju me zainteresirane stranke iz Rusije, Češke Republike, Bugarske i Izraela."

"Grčka je," dodaje ona, napokon "jedno od malog broja mjesta u Evropi gdje se kuća iz snova uz more još uvijek može priuštiti."

Dotle, u centru Atine, uznemirena Mary Parisi ističe da su prije manje od mjesec dana u njenoj zgradi prodata dva druga veća stana, za mnogo manje novca.

"Neki ljudi izgleda da kupuju; … Ljudi koji su mi došli rekli su da žele investirati novac u nekretnine, jer smatraju da im on nije siguran u banci."

Svoje priloge za ovaj izvještaj dali su Svetla Dimitrova iz Sofije i Paul Ciocoiu iz Bukurešta.