Crna Gora oklijeva s otvaranjem tržišta nekretnina

28/04/2008

Zabrinuti da će stranci ugrabiti isuviše imovine, crnogorski lideri nisu se mogli usuglasiti o ukidanju ograničenja na tržištu nekretnina u zemlji.

Nedjeljko Rudović za Southeast European Times iz Podgorice -- 28/04/08

Opozicija želi sačuvati nekretnine u zemlji u crnogorskim rukama. [Getty Images]

Dvije godine nakon što je Crna Gora dobila nezavisnost, strahovanja da bi Rusi i drugi stranci mogli kupiti veliku količinu zemljišta podgrijavaju usijanu raspravu oko liberalizacije zakona o nekretninama ove male jadranske zemlje.

Veća stranka vladajuće koalicije -- Demokratska partija socijalista premijera Mila Đukanovića -- u prilog je potpunoj liberalizaciji tržišta nekretnina. Međutim, njen koalicioni saveznik, Socijaldemokratska partija, pridružila se opoziciji u pozivanju na nastavak ograničenja, da bi se atraktivna obala zemlje sačuvala u crnogorskim rukama.

Zbog svađe oko tog pitanja, vlada je povukla zakonski dokument o imovinskim pravima za strance koji je bio u diskusiji tokom proljetnog zasjedanja parlamenta. Prema ustavu, da bi takav zakon prošao potrebna je dvotrećinska većina.

Prema postojećem zakonu, strana privredna lica mogu kupovati nekretnine u Crnoj Gori, ali fizička lica iz inostranstva ne mogu. U stvarnoj praksi, mnogi stranci -- obično uz pomoć kontakata u Crnoj Gori -- u mogućnosti su da zaobiđu to ograničenje registracijom poslovne firme, a zatim njenom likvidacijom nakon kupovine nekretnine.

Upravni sud Crne Gore presudio je da "privatno strano lice koje ne obavlja ekonomsku djelatnost u Crnoj Gori ne može imati vlasništvo nad zemljištem". Međutim, još uvijek je nejasno da li se ta presuda provodi.

Tek statistički podaci pokazuju značaj tog pitanja. Tokom jedanaestomjesečnog perioda, 53% od ukupnih direktnih stranih ulaganja u iznosu od 900m otišlo je na kupovinu nekretnina. Istovremeno, odliv kapitala iznosio je 450m eura – tri trećine iznosa uloženog u nekretnine.

Crnogorci koji prodaju naslijeđenu imovinu izgleda da kupuju nekretnine van zemlje -- često u Beogradu ili Novom Sadu -- ili prosto ta sredstva koriste za potrošnju, umjesto za nova ulaganja kojima bi se mogao smanjiti vanjskotrgovinski deficit i povećati nivo zaposlenosti.

Zamjenica premijera Gordana Đurović, koja radi na međunarodnim ekonomskim odnosima, odbila je potpisati zakon o nekretninama koji je predložila vlada, rekavši da se u njemu "ne predviđaju uslovi recipročnosti".

Ona je slično mišljenje iznijela povodom nacrta zakona o državnoj imovini, tvrdeći da obalske zone i šume trebaju ostati u državnoj svojini. "Zakonom bi se mjesto toga trebala predviđati specijalna prava na korištenje tih javnih dobara putem koncesija, lizinga, najma i sličnih ugovornih aranžmana," kaže Đurovićeva.

Međutim, generalni sekretar Udruženja advokata Branislav Radulović smatra da insistiranje na recipročnosti ne predstavlja "posebno jak argument".

"Sa 13,812 km2 teritorije, pitanje je da li je recipročnost dovoljna za odbranu crnogorskih interesa. Što se tiče Rusije, na primjer, taj princip je potpuno besmislen," kaže Radulović.

Zamjenica premijera Gordana Đurović, koja radi na međunarodnim ekonomskim odnosima, odbila je potpisati zakon o nekretninama koji je predložila vlada, rekavši da se u njemu "ne predviđaju uslovi recipročnosti". [Vlada Crne Gore]

"Crna Gora može promovirati koncesije kao način privlačenja stranih ulaganja, kao što je uradila i Bugarska," kaže on. "Bugarska nije rasprodala svoju imovinu -- mjesto toga, ona je zaključivala ugovore o koncesijama sa stranim investitorima i omogućila im da koriste imovinu i njome upravljaju 99 godina. Na taj način je izbjegla gubljenje vlasništva nad zemljištem, ali je isto tako spriječila manipulacije i fiktivni ugovore."

Predsjednik Saveza poslodavaca Predrag Mitrović upozorava da bi država trebala obratiti pažnju na komparativna iskustva evropskih zemalja i drugih država u regionu.

"U praksi, desilo se to da su se zemlje s takozvanim liberalnim zakonodavstvom našle opkoljene 'ekonomskim terorizmom', dajući svoju zemlju za novac koji dolazi iz sive i crne ekonomije iz inostranstva," kaže on. "Takvi liberalni zakoni posebno su opasni za male države poput Crne Gore, i ja smatram da bi država trebala postupati opreznije."

Za razliku od toga, savjetnik ministarstva finansija Predrag Stamatović tvrdi da nije na državi da ograničava prava pojedinaca na privatnu imovinu, uključujući prijenos prava na druge pojedince.

"Ko ima pravo sprječavati dalji razvoj i priliv stranog kapitala?" pita on, ističući da je prošle godine priliv u budžet od poreza na prijenos imovine iznosio 40m eura.

Tokom pregovora koji su doveli do prošlogodišnjeg potpisivanja Sporazuma o stabilizaciji i pridruživanju s EU, Crna Gora obavezala se na otvaranje svog tržišta nekretnina građanima država članica EU.

Očekuje se da će provedba SAA otpočeti 2010. godine, nakon što svi parlamenti svih 27 članica EU ratificiraju taj sporazum.

Kad Crna Gora postane kandidat za EU, otpočet će pregovori o svim poglavljima acquis communitairea. Pri provođenju početne procjene zakona u Crnoj Gori, Evropska komisija će ocijeniti stepen usklađenosti s kriterijima EU. Imovinska prava građana EU bit će u okviru poglavlja o slobodnom kretanju roba i kapitala. Ta poglavlja su se u prethodnom periodu pokazala za najteža zemljama kandidatima koje nisu htjele odustati od svog prava na upravljanje svojim nekretninama.

Na primjer, Hrvatska nije bila u mogućnosti zaključiti svoje pregovore o poglavlju o slobodnom kretanju roba i kapitala. Tokom procjene prije dvije godine, eksperti Evropske komisije zaključili su da hrvatsko zakonodavstvo nije u skladu s evropskim standardima.

Uprkos upozorenjima iz EU, Hrvatska sporo usvaja značajne izmjene kojima bi se državljanima EU pružila "neophodna prava koja bi im omogućila da kupuju nekretnine u Hrvatskoj", kako je to formulirala EK. Međutim, u skladu sa SAA i drugim dokumentima, Hrvatska bi trebala završiti liberalizaciju svog tržišta nekretnina do 2009.

Državljani Njemačke, Belgije, Velike Britanije, Francuske, Holandije i Španije mogu kupovati nekretnine u Hrvatskoj na osnovu sporazuma o reciprocitetu. Taj postupak međutim zna potrajati i do dvije godine, zbog administracije. Zbog toga mnogi budući vlasnici nekretnina pribjegavaju praksi sličnoj onoj iz Crne Gore, osnivanju preduzeća i zatim kupovini nekretnina bez ograničenja.

Sve nove članice EU pokušale su tokom svojih pregovora s EK ograničiti prodaju nekretnina strancima, bilo da su u pitanju bili sekundarni rezidencijalni objekti ili ekonomski značajne oblasti. Pokušaj Malte bio je najuspješniji. Niko ko ne živi na Malti najmanje pet godina nema pravo na otkup sekundarnog rezidencijalnog objekta, a to se odnosi i na državljane Malte koji žive u inostranstvu.