Topli dom je teško naći

12/11/2007

Bilo da je u pitanju Zagreb, Tirana, Atina ili Sofija, potražnja za stambenim smještajem je u porastu -- ali ne istom brzinom kao i cijene.

Nataša Radić za Southeast European Times iz Zagreba – 12/11/07

Na hrvatskoj obali, stanovi se prodaju po cijenama skoro istima kao i one na francuskoj rivijeri. [Getty Images]

Kupovina stana ili kuće postala je jedan od osnovnih problema mlađe generacije u jugoistočnoj Evropi. Cijene nekretnina su visoke i približavaju se onima u glavnim gradovima zapadnih zemalja, dok su prosječne plaće mnogo manje.

Za mnoge, bankarski krediti predstavljaju jedinu mogućnost. Međutim, radni ljudi mlađi od 35 godina imaju niže kreditne ocjene, tako da je blokiran i taj put. Oni na kraju odluče ili da žive sa svojim roditeljima ili da se zadovolje jeftinim stanovima u udaljenim predgrađima, što ih primorava da se dugo prevoze do posla i provode manje vremena sa porodicama.

Ljudi u bivšim komunističkim zemljama sjećaju se vremena kad je stambeni smještaj obezbjeđivala država. Stanovi nisu bili niti luksuzni niti dobro opremljeni, ali su bili besplatni. Danas kupovina stana ili kuće za prosječnu porodicu predstavlja izdatak broj jedan.

Pošto potražnja i cijene idu u visinu, region doživljava masovni procvat izgradnje. Kranovi i teške mašine mogu se vidjeti posvuda, a nove zgrade izrastaju skoro preko noći u svim većim prijestonicama. Analitičari u međuvremenu upozoravaju da je prosječna cijena kvadratnog metra u Zagrebu -- koja prilično premašuje 2.000 eura u svim zonama grada -- vještački napuhana.

Na obali -- posebno oko Dubrovnika -- antikni stanovi sad idu po cijenama koje se približavaju onima na francuskoj rivijeri. Ilegalna izgradnja postala je ozbiljan problem, a visok postotak novoizgrađenih objekata nema valjane dozvole. Ne samo da njihovi kupci za njih daju cijelo bogatstvo -- i nakupljaju ogromne kredite -- nego riskiraju i da izgube svoju imovinu ako bi ona došla pod nadzor vlasti.

Iako cijene rastu i u Srbiji, tržište je pod kontrolom zbog slabe potražnje. Cijene po kvadratnom metru u Beogradu počinju od 1.000 eura u vanjskim predgrađima, ali u elitnim zonama mogu dostići i 2.500.

U Albaniji se sve više ljudi odlučuje na kupovinu umjesto na najam. [Getty Images]

Uz prosječni mjesečni prihod od samo 300 eura međutim, većina Srbijanaca jednostavno i ne razmatra mogućnost kupovine nekretnina. Iako najam -- 250 eura mjesečno u Beogradu -- pojede lavovski dio plaće, većina smatra da nema drugog izbora. Oni građani koji se odluče na kupovinu obično biraju Novi Beograd, gdje se odvija većina nove stambene i poslovne gradnje.

U Albaniji se sve više ljudi odlučuje na kupovinu umjesto najma, a tržište cvjeta -- kao i cijene. Oni za koje je najvjerovatnije da će kupiti stambeni prostor su emigranti koji žive i rade u inostranstvu, ali se planiraju vratiti za par godina.

Za razliku od toga, onima koji su u zemlji mnogo je teže priuštiti novi stan. U glavnom gradu, cijene se kreću od 450 eura po kvadratnom metru u udaljenim predgrađima do 2.000 eura po kvadratnom metru u centru grada. Parovi s dvije plaće koji zarađuju nekih 1.000 eura mjesečno u poziciji su da mogu uzeti kredit. Zaposlenici u bankama u međuvremenu mogu iskoristiti specijalno njima date na raspolaganje niže kamatne stope.

Rast stambenog tržišta najvidljiviji je u Tirani, ali velika je aktivnost i u Draču i u Vlori, dva primorska grada. Tu su zainteresirani uglavnom stranci, uz imućne Albance iz glavnog grada, koji traže ljetnjikovac ili dobru investiciju. Cijene na obali idu od 500 do 1.000 eura po kvadratnom metru, zavisno od toga na kolikoj se udaljenosti od obale stan nalazi.

S decembrom 2006, u Sofiji je prema zvaničnim statističkim podacima živjelo 1,237.891 osoba. Međutim, općenito se vjeruje da je realni broj mnogo veći, i on prema procjenama iznosi do 2 miliona, uključujući i one koji privremeno žive u glavnom gradu Bugarske. Značajan rast populacije u najvećem gradu ove balkanske zemlje tokom protekle decenije doveo je do porasta potražnje za stambenim jedinicama, kao i njihovih cijena.

U Sofiji je 2006. izraslo nekih 200 novih stambenih zgrada sa skoro 1.600 stanova. S obzirom na preko 50%-totni porast broja građevinskih dozvola koje su godišnje izdavane za stambene zgrade u protekle dvije godine, očekuje se da će trenutni broj od 525.500 stanova i dalje rasti.

Uz cijene i potražnju koji lete u visine, region doživljava masovni procvat građevinarstva. [Getty Images]

Prosječna cijena novih stanova prodatih tokom prvog kvartala 2007. bila je 811,9 eura po kvadratnom metru. Prosječna mjesečna plaća u javnom sektoru u istom periodu bila je 225 eura. Cijene stanova u samom centru grada i u njegovim južnim okruzima, u blizini planine Vitoša, mnogo su veće od cijena stanova u sjevernim dijelovima prijestonice i u industrijskim zonama.

Oblast oko Doktorske bašte u srcu Sofije i dalje je najskuplja lokacija u glavnom gradu, gdje prodajne cijene u potražnji sad iznose nešto manje od 2.000 eura po kvadratnom metru, prema jednom tržišnom pregledu firme Colliers International za Bugarsku. Najznačajniji porast zapažen je u stambenom okrugu Iztok, također u blizini centra grada, gdje je prosječni nivo u šestomjesečnom periodu porastao za 29%, a u odnosu na isti period prošle godine za 51%.

Prema medijskim izvještajima od kraja augusta, jedna luksuzna nekretnina od 95 kvadratnih metara u centru Sofije prodata je za rekordnu cijenu od 6.316 eura po kvadratnom metru. To je nekih 22 puta više od najniže prosječne cijene od 285 eura po kvadratnom metru u najsjevernijoj oblasti glavnog grada Iliantsiju.

Grčka se razlikuje od drugih zemalja u regionu po tome da nikad nije pripadala komunističkom bloku i da se 1981. kao prva balkanska zemlja pridružila EU. Kako bi se i očekivalo, cijene su generalno znatno veće. U poređenju s nekim drugim prijestonicama regiona, cijene u Atini su niže u centru -- gdje se stanovnici bore sa saobraćajem, zagađenjem, gustoćom stanovništva i kriminalom -- a veće u predgrađima. U kamenim centralnim zonama stanovi idu po relativno niskoj cijeni od 1.800 eura po kvadratnom metru, a u elegantnim oblastima ta cifra se približava 8.000. Novoizgrađeni stanovi koštaju više od starijih, a centar grada pun je starijih zgrada.

Kad se radi o kupovini doma, mladi ljudi suočavaju se s problemima sličnim onima koje ima i ostatak Balkana -- cijene su veće nego što oni sebi mogu priuštiti. Sretnici dobiju pomoć od porodice ili imaju posao koji im omogućuje određeni dodatni prihod. Za omladinu iz radničke klase, kupiti stan znači vjenčati se i imati dva prihoda. Konačno, kao i u drugim zemljama, banke su tu da bi premostile jaz između cijena i plaća -- to jest, za one koji su voljni ili su u mogućnosti preuzeti rizik kredita na 30 godina.

Priloge za ovaj izvještaj dali su Igor Jovanović (Beograd), Manjola Haja (Tirana), Svetla Dimitrova (Sofija) i George Anagnostopoulos (Atina).